Evacuarea reprezintă procedura prin care proprietarul sau persoana care deține legal un imobil poate solicita instanței obligarea unei persoane să părăsească un imobil ocupat fără drept. Prin imobil înțelegem construcția, terenul cu sau fără construcții, împreună cu accesoriile acestora.
În practică, procedura evacuării este frecvent utilizată atunci când chiriașul nu mai plătește chiria, contractul de închiriere a expirat, contractul a fost reziliat sau imobilul este ocupat fără un titlu valabil.
În acest articol explicăm când poate fi solicitată evacuarea, care sunt pașii procedurii și cât durează un proces de evacuare.
Ce este procedura evacuării?
Procedura evacuării este o procedură specială reglementată de Codul de procedură civilă, menită să permită proprietarului recuperarea rapidă a posesiei unui imobil ocupat fără drept.
Spre deosebire de un proces civil obișnuit, această procedură este concepută pentru a se desfășura într-un termen mai scurt.
În ce situații poate fi solicitată evacuarea?
Evacuarea poate fi cerută în numeroase situații, printre care:
- rezilierea contractului pentru neplata chiriei;
- încetarea unui contract de comodat;
- ocuparea unui imobil fără acordul proprietarului;
- refuzul fostului chiriaș de a elibera spațiul după încetarea contractului;
- refuzul unei persoane tolerate anterior de a părăsi imobilul.
Procedura se aplică atât locuințelor, cât și spațiilor comerciale, birourilor sau altor imobile.
Este obligatorie notificarea înainte de evacuare?
Potrivit dispozițiilor art. 1038 Cod procedură civilă: „Atunci când dreptul locatarului de a folosi un imobil s-a stins ca urmare a încetării locaţiunii prin expirarea termenului, prin acţiunea locatorului, prin neplata chiriei sau a arenzii, precum şi din orice altă cauză şi locatorul doreşte să intre în posesia imobilului, acesta va notifica locatarul, în scris, prin intermediul executorului judecătoresc, punându-i în vedere să elibereze şi să-i predea liber imobilul, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării notificării.
(2)Dacă locaţiunea este pe durată nedeterminată, denunţarea cerută de lege pentru încetarea contractului va fi considerată şi notificare de evacuare a imobilului, în condiţiile prezentului articol.
(3)Când locaţiunea este pe durată determinată, notificarea de evacuare a imobilului trebuie făcută cu cel puţin 30 de zile înainte de expirarea termenului, dacă prin lege nu se prevede altfel.”
Atunci când proprietarul unui imobil doreşte să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării.
Cum se introduce cererea de evacuare?
Cererea se depune la judecătoria în a cărei circumscripție se află imobilul.
În cadrul procesului, reclamantul trebuie să dovedească dreptul său asupra imobilului, existența raportului juridic dintre părți (dacă este cazul), încetarea sau desființarea dreptului de a folosi imobilul, transmiterea notificării prevăzute de lege.
Cât durează un proces de evacuare?
Durata procedurii depinde de gradul de încărcare al instanței și de particularitățile cauzei.
Totuși, deoarece procedura evacuării este una specială și urgentă, soluționarea este de regulă mai rapidă decât într-un proces civil obișnuit.
Ce se întâmplă după obținerea hotărârii?
Dacă ocupantul nu eliberează voluntar imobilul, proprietarul poate solicita executorului judecătoresc punerea în executare silită a hotărârii.
Executorul judecătoresc va parcurge procedura legală de executare și va dispune evacuarea efectivă a persoanei care ocupă imobilul.
Dacă dețineți un apartament, o casă sau un spațiu comercial și vă confruntați cu refuzul ocupantului de a elibera imobilul, procedura evacuării prevăzută de art. 1034-1049 Cod procedură civilă reprezintă instrumentul legal prin care vă puteți recupera posesia.
Respectarea etapelor procedurale este esențială pentru succesul demersului, motiv pentru care este recomandată consultarea unui avocat înainte de transmiterea notificării sau introducerea acțiunii în instanță.
