La ce riscuri mă supun, în calitate de proprietar, dacă nu închei un contract de închiriere în formă scrisă?

La ce riscuri mă supun, în calitate de proprietar, dacă nu închei un contract de închiriere în formă scrisă?

Dacă în articolul precedent am discutat despre riscurile la care este supus chiriașul în situația în care contractul de închiriere nu îmbracă formă scrisă, astăzi ne propunem să prezentăm consecințele negative pe care le poate suporta proprietarul într-o atare situație.

Cu titlu preliminar, menționăm faptul că nematerializarea într-un înscris a înțelegerii dintre proprietar și chiriaș nu afectează valabilitatea contractului de închiriere, însă vine la pachet cu o serie de riscuri, precum:

• Dificultăți în dovedirea cuantumului chiriei percepute, chiriașul neputând fi obligat să plătească chiria decât de către instanța de judecată, procedură care implică achitarea unei taxe judiciare de timbru, a onorariului de avocat, dovedirea pretențiilor.

O atare situație poate fi împiedicată prin întocmirea unui contract de închiriere sub semnătură privată și înregistrat la organele fiscale ori a unui contract de închiriere în formă autentică (la notariat). În ambele situații contractul de închiriere constituie titlu executoriu pentru plata chiriei, astfel încât proprietarul nu va mai trebui să se adreseze instanței de judecată în cazul în care chiriașul nu își îndeplinește obligațiile de plată a chiriei, ci direct executorului judecătoresc.

• Evacuarea chiriașului. În caz de refuz de părăsire a imobilului în momentul ajungerii la termen a perioadei convenite, proprietarul trebuie să învestească instanța de judecată cu o cerere prin care să solicite evacuarea chiriașului, procedură care presupune costuri suplimentare.

Existența unui contract de închiriere sub semnătură privată și înregistrat la organele fiscale ori a unui contract de închiriere în formă autentică (la notariat) – titluri executorii – facilitează în mod considerabil evacuarea chiriașului întrucât, potrivit art. 1.809 alin. 2 și 3 Cod civil: „(2) În privinţa obligaţiei de restituire a bunului dat în locaţiune, contractul încheiat pe durată determinată şi constatat prin înscris autentic constituie, în condiţiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului. (3) Dispoziţiile alin. (2) se aplică în mod corespunzător şi contractului încheiat pe perioadă determinată prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la organul fiscal competent.”

• Dificultăți în dovedirea prejudiciilor în cazul în care chiriașul modifică bunul închiriat ori îi schimbă destinația sau dacă îl întrebuințează în mod abuziv.

• În lipsa unui proces-verbal – anexă a contractului de închiriere în care se consemnează starea imobilului și bunurile (obiectele de mobilier) încredințate spre folosire, există riscul ca locatarul să părăsească imobilul cu o parte dintre acestea.

Într-o asemenea situație este extrem de dificil de dovedit în fața instanței de judecată încredințarea spre folosire a bunurilor respective odată cu închirierea imobilului, respectiv fapta chiriașului de însușire a acestora.

• În lipsa unui contract de închiriere în formă scrisă, chiriașul poate părăsi imobilul înainte de ajungerea la termen, sistând astfel plata chiriei, lipsindu-l pe proprietar de orice previzibilitate în acest sens.

Prin urmare, apreciem că deși legislația în vigoare nu impune obligativitatea formei scrise a contractului de închiriere, părțile trebuie să aibă în vedere întocmirea acestuia sub forma unui înscris sub semnătură privată ori chiar autentic, pentru a preveni anumite riscuri atât din perspectiva proprietarului, cât și a chiriașului.